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812㎡底跃，总价1598万元。

近日，位于南一环的新绿启境取证。取证的200多套房源中，圭臬层主力户型区间134-198㎡，顶跃为400多㎡。

其中最引东说念主关怀的是8套位于一楼的底跃居品：最小432㎡，最大812㎡，每套总价从891万到1598万不等，齐有400-650平米不等的地下室。

即便这些年见惯大面积地下空间，但当这个地下部分和地上部分的比例逾越4:1的居品出刻下，照旧让东说念主感到有时。

是居品转换？照旧迷之联想？

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“不是很能看出这种联想背后的念念法。”812㎡超等底跃，地上161㎡，地下650㎡，无花圃。这是业内东说念主士看到新绿启境底跃户型图时的评价。

“底跃，十分考期间。”某寰宇性房企成齐公司营销肃穆东说念主告诉记者，底跃居品的出现虽是无奈之举，但底跃居品的难度却是最大的。

新绿·启境总平图（图中标注为圭臬层户型面积)

最初，居品联想进入大。“咱们作念了浩荡的阛阓打听，基本莫得客户纯正为了买地下部分而买底跃，客户敬重的是一楼的花圃。是以若何将花圃部分联想作念到最大化，是底跃联想告捷的要害。”

该肃穆东说念主示意，为了作念出傲气千万级客户需求的花圃，作念好透风、采光等联想，他们在前期居品联想上作念了浩荡进入，以期优化出客户认为赋闲的底跃居住体验。

其次，建安老本高，要算好账。“莫得诞生商闲适多作念地下部分，地下能只挖一层就不会挖两层，因为建安老本太高了，如果地下部分要作念成地上室内相通的联想，老本更高。”

据了解，当今成齐市面上的底跃居品，地下部分面积一般是地上头积的60%-70%，即大地100㎡，地下部分只作念60到70㎡。“地下部分作念太大，老本上去了，品性却下来了。”

最终，营销操盘智商要强。“要念念了了谁会买这么的居品，所有技俩标定位齐要与底跃、顶跃的存在而匹配。”新绿启境主力面积段140㎡和160㎡，以阁下改善需求为主，定位偏改善，对于千万级和两千万级的底跃和顶跃居品，新绿启境的合座定位可能有一定的错位。

超大地下室，新增约6500㎡可售面积

按照成齐最新限定，自旧年6月1日以后报建的技俩，地下部分不再计入产权面积，也就示意地下部分不行再以正常的房价进行销售，无利可图，诞生商当然不重逢作念这么的居品。

800多㎡的高层底跃并非成齐首现。往时中海城南1号，一跃二的底跃，单层面积200㎡傍边，挑高6米的地下室，如果我方地下搭一层，4层算下来使用面积也能有800多㎡，但这个户型的产权面积独一400多㎡。

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但新绿启境的底跃却大不相通：

1、底跃由一楼和负一楼构成，大地部分面积与圭臬层相通，剩余部分则所有聚首在地下。以812㎡底跃为例，一楼面积161㎡，剩下的651㎡齐是地下。地下部分和大地部分的面积比例逾越4:1。

新绿·启境建面约812㎡底跃户型图

是以，当同业看到这个底跃户型图时惊羡“面积太大”，等于指负一楼的超大面积。

2、大地、地下所有计入产权面积。左证成齐市《城市地下空间诞生运用责罚条例》，从2022年6月1日起，成齐市房屋地下室不再计入产权面积。

但新绿启境是抢在此时候之前报规报建（2022年5月21日完成报建），是以行为临了一批压线技俩，地底下积所有计入产权面积，对诞生商而言是利好，地下部分不计容、计产权，收益加多，但对购房者而言可能就全齐相悖，花了更多钱为地下室买单。

当今新绿启境已取证的8套底跃房源筹商有近3610㎡的地下室，套均逾越450㎡，以此测算，所有技俩标15套底跃房源将多出约6500㎡的可售面积；从已取证的8套底跃房源筹商9200万元的总价来看，套均总价约1150万元，15套房源的总货值将逾越1.7亿元。

一位业内东说念主士告诉记者，新绿启境房地价差16900元/㎡，逾越市面上绝大多数技俩，左证一般房企的经济测算，其实只是是计容内的可销售面积，就足以匡助技俩罢了较好的通告。

空中泳池变厨房?

如果说800多㎡的超等底跃，让业内东说念主士认为看不懂新绿启境的派遣，那其198㎡的先后两版户型图中泳池变厨房的操作以及样板间的“豪装”水平，就让闲居购房者也看不懂了。

上周，新绿启境绽开了实体样板间，购房者终于不错一睹神话中“一户一泳池”的198㎡户型实景。但在实体样板间里，泳池部分如故改为厨房，并对主卧的入户面貌和阵势进行了转机。

新绿·启境建面约198㎡户型图（左为老版，右侧为新版）

新绿启境最早出街的户型图中，198㎡户型的泳池是最大亮点，诚然户型面积不大，但径直对标誉峰和锦江赋的户内泳池联想，照旧具备很强的噱头。

但在技俩标户型对外公开后，对于这个泳池“鸡肋”的评价不休，在诞生商对外公布的最新版户型图上，拍浮池如故被改成了厨房，原先行为厨房的位置则被标记成了餐厅。

新绿·启境

噱头在推行眼前俯首。但临时改户型这种“改户型”的作念法，在老练诞生商中穷苦一见，何况是将其他空间改为“厨房”，这种更正等于“牵一发，动全身”的变化。

“只如果有正规的报规手续，户型变化也被允许的。但把局部空间改为厨房，厨房触及到燃气管说念、烟说念的更正，如果只是厨房位置的改变，而不沟通合座功能布局，这么的改户型异日可能会有一定隐患。”一位业内东说念主士告诉记者。

还有一个问题让买房主说念主不明——“销售给咱们说，样板间是按照6000元/㎡的装标来作念的，而骨子托付的装标独一3000元/㎡”。即使要加精装包，至少也要让咱们望望3000元/㎡的装标长什么样，中间这3000元装场所差距在哪？”

6月30日新绿启境首批房源获得预售，不同居品价差浩瀚，圭臬层的均价在2.9—3.9万元/㎡之间，底跃的价钱简直齐在1.8-2万元/㎡之间，顶跃的价钱则在4.5-5.9万元/㎡之间。

当今，距离新绿启境取证已进程去近两周，而其开盘时候还尚未细目。这种超大面积的底跃房源阛阓认同度究竟若何，所有技俩将交出何如的答卷，还有待阛阓磨练。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

裁剪：廖兴

图片开始：成齐商报长途库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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